​最近的济南楼市雷声大！成交惨淡……

最近的济南楼市雷声大！成交惨淡……

好久没写济南各片区楼盘的价格情况了，最近关注政策松动的粉丝也是多起来，济南楼市到底会不会出政策？

今年新入市楼盘从4月份开始热闹起来，张马片区、泺口片区、神武、西客站陆陆续续有新盘开始入市，供应是相对的充足。但是反观成交情况，却是极度的悲惨……

01.

市场惨烈，供应加速，低价入市，抢占市场

当下已经没办法单独看楼市了，经济大环境被疫情搞的太差了，大部分的行业受到疫情的影响中小企业更是岌岌可危，企业尚且如此，那对于普通的老百姓，担心的更多是自己的饭碗，未来的收入预期。

买房这种大额消费、投资行为，是经济向上的时候，大家为了居住、保值、增值，才去花大量精力去关注的，而现如今自然关注度明显下来了。

4月份济南楼市的成交是相对惨烈的，我们看截止到4月15日的整体网签数据：住宅17777套。而济南市2021年4月份，商品房住宅网签为11645套。如果按照这种趋势下去，今年整体成交量将会非常惨烈。

开发商应对的策略，就是加速入市，低价入市，抢占当下有购买能力的购房者。说白了，客户量就这些，后面不管政策如何刺激，短时间能否改变购房者的预期是未知的，那个增量也是未知的。

济南的楼市政策如果没什么变化，开发商真的快没有信心了。

02.

12个新入市楼盘盘点

今年有不少新楼盘入市，从港沟的龙湖云峰原著到市中区的万科城，都是年后最先入市的新楼盘，我们从东到西依次盘点。

1、神武片区的龙湖青云阙，10-11层洋房产品，户型129-143，一楼带院，顶楼跃层+露台，面积段合理，如果定价合理，自住+保值非常合适。

2、神武片区绿城春月锦庐容积率2.4，全部为小高，17-18层，其中1144套商品房，318套租赁住房，租赁住房全部分布在小区东南角5号楼。春月锦庐的户型面积112、125、127、142、170、174，面积段适应当下的市场，都是未来流通性非常好的户型，关键看入市价格，另外需要注意的是春月锦庐属于高新区。

3、港沟片区的龙湖云峰原著，是今年最早入市的楼盘，容易率比较低，洋房+叠拼，部分铝板外立面，颜值、产品没问题。问题是面积段，最小面积148占比太低，大部分是189起步。这个面积段放在核心区完美，比如龙湖天奕。但是龙湖云峰原著是在港沟，教育资源也不匹配，也就是说当下真正有钱人看不上的地方，而现有的面积段又是普通改善群体买不起的总价，未来外溢人口能不能接得动也是未知。产品不错，价格20000-23000，面积段偏大，我对未来流通性持怀疑态度。

今年CBD、奥体、高新区暂时没有新楼盘入市，吉美乐地块预计也得下半年了，我们直接转到盛福片区。

2022年盛福片区关注度明显高了许多，除了在售的绿城蘭园、招商滨河府、越秀麓端府，今年新入市的中电建国誉府，让片区的竞争变得更激烈。

绿城蘭园容积率1.5，招商滨河府容积率2.1，越秀麓端府容积率2.5，而中电建国誉府容积率2.0。

4、盛福片区中电建国誉府包含3栋18层小高层、4栋17层小高层、6栋10层洋房。10层洋房户型面积为140平、175平，17层—18层小高层户型面积115平、130平、140平。如果定价合理，我认为是个不错的选择，合理价格20000-23000之间。

张马片区截止到现在三个新盘入市：城投瑞马国风，银丰御玺，绿地春风心语。前两个偏重刚改改善春风心语更刚需一些。

5、张马片区城投瑞马国风，首开入市的为C5地块，容积率只有2.0，规划全部为11层洋房产品。108、122、132、143户型，都是比较实用户型，方正通透，首开价格16000左右，我认为还是相对合适的。

108㎡三室两厅一卫

143㎡四室两厅两卫

6、绿城春风心语位置相对靠张马片区西北方向，楼面地价非常贵，规划有小高层高层，户型面积96、106、115、130户型，刚需盘，估计想快速销售清盘。预计价格14000左右吧，高了的确不是太好销售。

7、张马片区银丰御玺，奥体中路延长线，位置不错，容积率也非常低，1.2-2.0，洋房+叠拼，叠拼别墅的户型面积为183平—208平，洋房的户型为110平三室、125平三室、143平四室、165平四室。下周营销中心开放，产品的确不错，这几年银丰在济南地产圈风生水起，做得东西也越来越被购房者认可。低容积率，位置靠近奥体中路，产品可圈可点，主要看入市价格。

华山中海的几个楼盘就不重复了，去年就已经入市了，中海在济南开发商的楼盘也不少，这几年产品力飙升，整个华山片区从刚需、改善、豪宅均有，想买中海房子的也可以私信我。

8、再往西就是小清河畔的银丰国泰江悦，以小高层、洋房位置，户型面积113、128、143，户型比周边现有小区户型提升不少，属于偏改善的楼盘定位。预计5月份就能入市。

9、再往西到了泺口汽车站版块，旭银协宸熙岸即将入市，98㎡-152㎡，四种户型，产品做得不错，预计这个月就会有更详细信息释放。

10、然后就是黄岗片区的海信观澜，纯18层小高层住区，一梯两户，无论是产品外立面还是景观园林，与周边老旧小区形成鲜明对比，户型100-140㎡面积段。海信做东西就是很踏实，不吹牛，比较有良心，所以这个片区的居民，如果想换房，选择海信是没错的。

11、再往西就是刚刚释放信息的龙湖天越，的确是西客站片区不错的项目，位置、颜值、产品、物业都不错，还有最大的天街配套，有地铁，靠着槐荫区政府，高层+小高层，户型面积115-220㎡，只要定价合理，的确不愁卖，西客站整个片区内的确缺少好的改善房。

12、今年南部新增供应比较少，就一个市中万科城，四个地块， 高层小高层洋房，位置不错，配套也完善，靠着市政公园，已经开盘了，面积105-165平米，能够满足不同客户的置业需求。南部供应少，随着华润、鲁能售罄，市中万科城的流速也会上来。

03.

买房是长周期行为 看大势

大到山东省，小到济南，我们应该认清的事实就是：

山东省是经济大省，人口大省，各个地区发展均衡。生活在山东的山东人，尽管对自己城市有不满，但是你看看这次疫情，其实各个城市都有短板。

北方人的性格决定了我们的做事风格，城市风格，山东人的包容、憨厚、务实，会让城市稳步发展，但是又很难快速发展。说句更实在的就是山东人不会算计，所以就是踏实发展城市，我们的城市规划、各种制度尽管不尽如人意，但是这个城市向上的动力是比较稳的。

只要你是长线思维，济南的很多新房子，保值是没问题的。

回顾2016-2020年的济南房价，你会发现，发展好的地方涨上去就是涨上去了，发展不好的片区，涨上去又降下来了。

一个城市如此，一个片区也是如此，发展好，一切都顺理成章的房价高、平均工资高。具体到买房，大家总想抄底、逆袭，以小博大买房赚钱的时代过去就是过去了，买的是刚需盘就要接受他的价格相对稳定。

疫情之下，买房安全最重要，别图便宜买房，别买暴雷的房子，别买完房工作不稳定了，又为了月供发愁。普通人别为了排场买房，适合自己就好。

审视自己，量力而行，别盲从。

个人观点，仅供参考。