​投资商铺前不了解这些深坑，你就等着血赔吧！

投资商铺前不了解这些深坑，你就等着血赔吧！

(｡･∀･)ﾉﾞ嗨，大家好，我是爱拖稿的榨菜~上周站长在文章目前房价下跌到什么程度？真实楼市远比你想的复杂 中提到采访大牛投资商铺的问题，今天榨菜终于整理完毕，请各位铁粉们收稿~~

榨菜先帮粉丝们画重点：从投资角度说，虽然“一铺养三代”的结论流传甚广，但投资商铺并不是一个明智的选择。别人的“一铺养三代”到你这可能变成“三代养一铺”。所以对于普通投资者来说没有那金刚钻真没必要去揽瓷器活。

首先，我们先说说三种经典的商铺类型：

1、临街商铺：街道是大家出行的必经之路，人流量大是临街商铺受追捧的重要原因。商铺临街往往也是正对人流和财源。来来往往的路人会给铺位带来意想不到的商业氛围和收益。

2、社区商铺：一般来说同为社区底商，临街人流量最高，主要面临的客户群体也是社区居住人群。

3、综合体商铺：就是大型综合商业体内的商铺，消费品牌功能分区，满足不同客户需求；统一管理，整体运营，保证商业的持续繁荣；比如万达广场

据了解，目前市场上购买商铺进行投资的目的大概可以分为三类：

1、短期投资：通过一次性付款或按揭贷款形式买入，投资2-3年后，等项目升值了转手卖出，主要挣个差价。

2、长期投资：选择这种方式的投资者一般会选择按揭贷款的方式购买，主要是通过“以租养贷”的方式收益。

3、自主经营：简单来说就是，自己经商以商铺作为商业根据地使用，投资更多商铺来扩大规模。

了解完商铺的基本面后，我们来从几个方面具体谈谈，为什么不建议投资商铺。

涨幅越高，交税越多

有人说，房价一直在涨，商铺价格也会水涨船高，我选短期投资，只赚取商铺上涨的差价就好了呀。

然而事实是，商铺的上涨价格远跟不上住宅，也落后于商住房。二手商铺属于商业地产，只要再转手卖出都是要交税的，并且交税还不便宜哦。并且商业的税是你持有时间越长税越重。

如果增值涨幅超过100%，卖掉一套商铺要交40%-50%的税，涨幅超过200%，要交60%的税。

增值涨幅怎么算？增值涨幅=（卖出价-买入价）/买入价*100%

比如：你100万买入商铺，200万卖出，税费以最低值40%算，那么这个商铺的增值涨幅=（200万-100万）/100万*100%=100%

所以，你需要上缴的交易税=（200万-100万）*40%=40万。

对于商铺来说，涨幅越高，交税越多，涨幅只是纸面财富。除去高于住宅的水电费，各种交易税后，落到自己手里没多少钱。当然，自持的话没有买卖，就没有交税一说。

互联网冲击，升值空间小

近年来关于大型商场降低租金的新闻屡见不鲜，这说明网络购物确实使商铺租金下降。

在工业时代，商品主要展示是通过商铺这个渠道，在消费者与销售者之间建立起联系，此时，商铺的价值显而易见。

然而，随着淘宝、京东等电子商务的兴起，商品与消费者之间的展示逐步转移到线上，相信大家都有切身体会。

以榨菜一名普通上班族为例，经常光顾的商铺只有两类，其一是社区的水果、餐饮、便利店；其二就是周末前往的大型综合商场。

所以互联网时代，不论哪的商铺，如果被互联网冲击，升值空间就会变小，在消费者与商品之间，商铺就不再是商品唯一的展示渠道。那么，人们对商铺的依赖度将大大降低，相应地，投资价值也大大缩水。

转手难，资金回报率低

中国的楼市投资中有一个特点，作为自带金融属性的房子，我们在投资的过程中，看重的是产品长期的价值，而不是租金收益。但是对于主要收益来源于租金的商铺来说，收益波动非常大，所以很多人会选择投资住宅，而不是商铺。

商铺一手供应量大，不好的项目开发商最高会给10%的回扣给分销中介，二手商业交易中介最多只能拿到4%的比例，中介都觉得是鸡肋不愿意做二手商铺的买卖，所以一般打电话死命推荐的一手项目都是地处偏远，运营不行的项目，以坑为多。

而且，真实的商铺和部分新铺很有可能出现，出租一年，空置半年的情况，这样就使得资金回报率更低。

总体来看，商铺成交少，所以很难找到可以参考的价格。而且一般一铺一价，同个地段不同的位置或者不同的租客都会造成价值的变化，水有点深。

当然，如果真心想拥有自己的商铺，大牛也给了选铺的一些标准。

买商铺需要注意的问题

一、首先看地段。李嘉诚说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。地段是投资商铺的先决条件，交通便捷、客流不断的才能叫“商铺”，否则只能称之为“仓库”！

对于商铺来说，地段的另一个含义是集群效应，也就是人口数量、消费水平、物业租售价格水平、入住率、出租率、现有商业布局等等。一般产业聚集的地方，周边居住密集度更高，生意会更好。

二、运营商很重要。因为商业地产是资金要求高、专业整合能力要求强的高难度房地产产品。商业地产后续经营是最关键的环节，很大程度上决定了投资者能否获取长期稳定并不断攀升的投资回报，因此专业的、富有经验的招商、经营管理团队是必不可少的。

所以，名气大，但没有开发过商铺的大开发商和名不见经传的小开发商的商铺，粉丝们要慎重考虑。

三、看商铺本身。铺面地势不能低于门前道路，过高或者过低都会对铺面价值造城影响；商铺净高要超过住宅高度，才能使人没有压抑感；商铺开间越大，价值越高，门口小，进深大的铺面价值会相应降低。

四、商铺抵押问题。多本产证更划算，因为一本产证的商铺抵押最大抵押不超过2千万，多本产证抵押累计贷款比较多。

五、餐饮类商铺需要注意问题。90%的投资者更青睐于投资餐饮行业，但说实话，餐饮类商铺租金相对较高，后续管理比较麻烦，毕竟开发商规划时不会考虑烟道是否扰民、下水是否流畅、应急设备是否健全等问题。

六、商铺投资回报。一般商铺的真实回报率要达到5-6%才可以考虑买，如果有8-10%就绝对可以，不过一般很难碰到，最主要这个真实租金你很难了解到，不要以为你去问就可以问的到，中介和租客心里都有小九九，他会想你干嘛问呀，是房东还是租客？怎么回答对我最有利，所以你很难了解到真实租金。

商铺真正的机会永远在二手，只不过这种资源比较稀缺。

比如，在大城市如北京，上海等地二手商业发达的地方，有时运气好碰到房东亏本跳楼价甩卖的商铺，以市场价的3-5折吃进，给一到两年时间再以市场价8-9折卖出，翻个一倍的本金也是有的。

更好的机会在跳楼价买入，比如合同价400万的商铺只卖200万包税费，商业贷款可是50%上限贷款哦，所以完全可以用银行的钱把商铺买下，自己不用出一分钱，一般一到两年后卖出8折价格360万，还银行贷款200万，可以挣160万，整一个空手套白狼，不过关键是要有对商铺的真实价值能做准确的判断，然后就是散网慢慢等鱼儿了。

警惕售后包租的商铺

最后谈一个大家经常问的问题：售后包租的商铺要不要买？

大牛给的建议是：开发商包租的商铺尽量不要碰，玩不好就一头栽进个大深坑。当然肯定有例外。尽量选择知名开发商或者本土开发商。知名开发商顾及自己品牌形象，本土开发商注重当地政府关系，应该都会履行合同兑现租金。

所以， 这个只能靠自己去把握了，不同城市，不同区域，不同开发商，不同楼层都会造成不同的差异，没有统一标准可以套用的，只能尽量小心，如果实在没把握建议不碰，不要想着我去赌一把。

说说售后包租的内幕

售后包租大部分是开发商的套路，一般情况下，开发商A卖铺给你，B公司来和你签包租协议。但B公司其实就是一个空壳皮包公司，他们这么设计就是为了将来能摆脱刑事纠纷。

一旦出现纠纷，不打租金，你去上诉，只能起诉B公司，但B公司是皮包公司，账面没钱，就算打赢官司，你也拿不到钱，开发商A是不会给你钱的，因为A.B不是同一个公司。

细究的话，你会发现，卖给你商铺的是开发商，和你签入包协议的是B公司，A、B可能名称相近，只差一个字，但查企业的时候就会发现，两个是不同的企业。

个人买房产，住宅是最安全的，其次是买写字楼，而商铺的收益波动就非常大了，算是一个前锋的角色。

商铺，可能是一台发财机器、但也有可能是吸血海绵。

做好安全垫，再考虑吧。